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商品房认购书中的陷阱与防范

时间:09-10-13 11:05:28 来源:东莞顾问律师网 孙智全律师 浏览: 发送给好友

笔者接到不少咨询电话,反映很多买房人在签订正式购房合同前,开发商都要求买房人先签一份认购书,并交付一部分定金。而买房人往往认为反正认购书不是合同,所以经常是草草签订,结果给自己带来不少麻烦,陷入被动。下面笔者就认购书的法律作用与地位进行解释,并提醒购房者在签订认购书时应注意的一些事项。

  

认购书不是买房必经程序

 

现实中许多房产商要求买房人一般先签订认购书,后签预售合同,在签认购书的同时,买房人要交一笔定金或预付款。究竟签订认购书是不是买房必经程序呢?对此,我国现有的法律、地方性法规中并没有涉及关于 认购书 法律概念,也没有买房前应当签订 认购书 法律规定。所以,如果可能,买房人在确定要购买的房屋后,最好不签认购书而直接签订购房合同,避免认购书中的约定特别是定金问题而使自己陷入被动,毕竟,认购书都是房产商单方面制定的,其中条款多是用来限制购房者的。

 

  商品房认购书的法律性质

 

商品房认购书是指商品房买卖合同的双方当事人在签订商品房买卖合同之前的约定,是出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保,出卖人将在一定的期限内为买受人保留该商品房,不再另行出售他人,如果一方当事人在认购书约定的期限内未能洽谈商品房买卖合同的,则应当根据法律关于定金的规定处理的一种书面文书。

  根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,认购书是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。如果在认购书中明确设立有定金条款的,由于认购书的性质是预约合同,故认购书的定金应当属于立约定金。根据《关于适用担保法若干问题的解释》相关规定: 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的乙方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  为了防止意外,购房者一定要保留好定金收据。根据按照我国《担保法》,定金合同是实践性合同,即以定金的交付生效条件。若购房者签订认购书并约定支付一定的数额的定金,实际上却没有支付定金,此时如果不打算买该房了,卖方也不得接认购书向购房者追讨。另外,如果签订认购书的双方当事人已经洽谈,但因认购书未约定的内容协商不成,无法达成商品房买卖,双方也不必承担任何责任。

 

    签订 认购书 时要注意的问题

   

  购房者一旦决定签署认购书,事先应当进行以下审查:( 1)仔细审查卖方是否具有开发房地产的资格;( 2)各种政府批文,即开发企业营业执照、该销售项目的“五证”是否真实、合法、有效;( 3)所售房是否设置了抵押;( 4)土地出让金是否交付完毕;( 5)房产商的经营状况是否良好;( 6)所售房屋是否能如期完工;( 7)房产商能否顺利拿到产权证;( 8)配套是否能跟上等。

由于认购书是由房产商制定的,内容中通常存在以下不利于买房人的陷阱,因此买房人应尽可能地与房产商签订详细的认购书。一般来讲认购书有以下陷阱:( 1)内容过于简单,仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等;( 2)对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定;( 3)房产商以隐瞒重要事实,如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售,欺骗购房者,让购房者先签认购书,收取定金,后签预售合同,骗取定金。

        总之,签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷,应将开发商的某些口头承诺,以书面形式明确约定,通过订立详细的认购书防止预付款风险。

 

如何及时要回定金或者预付款

 

     有的买房人在签订了认购书或者销售合同后,又支付了一定的预付款,却至相当长的一段时间内都不去注意房屋的进展,等到风险出现时则为时已晚。笔者认为,认购书等合同的签订后应当分步骤地注意房产商的开发进展,及时主张权利,防止最坏结果的发生。

笔者认为应当从以下几个阶段关注支付预付款后的风险:

(一)预售合同的签订之时

此时,关键应当审查房产商是否具备预售资格。除了看房产商有无商品房预售许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等证件外,买房人还应关注的是所买房屋的建设进度,以进度防风险。按照《城市商品房销售管理办法》第 5条规定:“商品房销售应当符合下列条件: ……(三)按提供预售商品房计算,投入开发建议的资金达到工程建设总投资25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。”如果此时房产商不具备上述预售的条件,那么买房人则可依据认购书向房产商主张权利。

(二)房产商取得商品房竣工验收合格证书之日

      一般合同都会约定,交付的商品房应当在什么时候进行验收。如果在约定的验收日该商品房还没有进行验收,或只进行局部的验收,那么购房者就应该考虑该商品房是否会延期交付,并尽快作出决定——是否要求房地产商退回预付款。

(三)房产商应当将房屋交付购房者作用之日

     房屋没有按期交付时,购房者都会有一定的警觉。此时,购房者应当弄清楚延期交付的原因,是不是因不可抗力造成的。切勿相信房地产商的一面之词。

(四)办理“房权证”之日

房产商在合同约定的时间内没有给买房人房屋所有权证,则可能是房产商在开发过程中有一定的违规行为,一般房屋管理部门不会无故不颁发房屋所有权证书,只要符合发证的条件,发证的时间不会太长。如违规进行了抵押,在抵押解除之前,房屋管理部门是不会颁发房屋所有权证书的。

       除以上应注意房产商的情况外,买房人还应尽避免自身的违约行为。如在支付预售款时,应当充分考虑以上合同的约定的各个付款阶段,结合自己的履行能力,做到能及时支付购房款,以确保自己不违约。

       鉴于以上原因,买房人在购房时应当争取不签认购书,或不交定金——立约定金合同是一种实践性合同,立约人不支付定金则该合同不发生法律效力。尤其在期房交易中不要轻易签订认购书,因为其中不可预测的因素太多。

    

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